Attachons-nous déjà la définition d'un DDE au sens de la convention IRSI : "Dommages causés par l'eau à l'exclusion des autres liquides et des eaux d'extinction."
Pour que cette convention s'applique, il faut qu'il y ait un DDE caractérisé dans l'immeuble et ayant généré des dommages.
A. Le champ d'application
Cette convention s’applique à tous types d’immeuble : locatif, en pleine propriété, en indivision, en copropriété, etc… Et occupé à titre quelconque : la convention peut s’appliquer que l’occupant soit un copropriétaire, un locataire, un occupant à titre gratuit…
L’IRSI s’appliquera même si le DDE a pris naissance dans l’immeuble voisin ou mitoyen : par exemple, un copropriétaire occupant est victime de dommages par les eaux provenant de la rupture d’une canalisation collective dans l’immeuble locatif voisin.
Mais, la convention IRSI ne s’appliquera pas, si la cause du DDE fait partie des causes exclues :
- Les infiltrations par façades, murs enterrés, menuiseries extérieures (fermées ou non)
- Les pénétrations d’eau par les ouvertures des gaines de ventilation, les conduits de cheminée, par absence ou destruction partielle de toiture, par toiture bâchée
- Les phénomènes de condensation ou d’humidité sans relation avec un dégât des eaux relevant de la présence convention IRSI
- Les eaux de ruissellement, débordements de cours d’eau, remontées de nappe phréatique, refoulements d’égouts, inondations, dommages de mouille consécutifs à la destruction totale ou partielle de la toiture dus aux tempêtes, grêles, poids de la neige ainsi que tout phénomène naturel (hors gel), que ces évènements donnent lieu ou non à un arrêté de catastrophes naturelles
- Les fuites de canalisation d’eau de toutes natures enterrées au-delà de l’aplomb des murs des immeubles impliqués
- Les écoulements de liquides autres que l’eau
Sont également exclus les sinistres, quelle qu’en soit la cause, provoquant l’apparition de champignons lignivores ou d’insectes xylophages.
Pour que la convention s’applique, il faut qu’il y ait au moins 2 assureurs adhérents à la convention en présence : on retrouve généralement l’assureur du responsable à l’origine du DDE et l’assureur de la victime (celui qui subit le DDE).
Et afin la convention IRSI s’appliquera à partir du moment où le montant des dommages matériels et des frais afférents dans le local sinistré est inférieur à 5 000 € HT (plafond d’application de la convention).
B. Le réputé garanti et l'assiette de détermination de la Tranche
Qu’est-ce que la convention entend par dommages matériels et frais afférents ?
Cette convention a créé un réputé garanti pour les assureurs des locaux privatifs et les assureurs des locaux communs.
L'assureur des locaux privatifs est réputé garantir
Les dommages matériels suivants :
- Les dommages au contenu
- Les dommages aux embellissements en Valeur à Neuf (VAN).
- Les dommages aux Parties Immobilières Privatives (PIP) en VAN
- Les frais de recherche de fuite
Les frais afférents suivants :
- Les mesures provisoires et conservatoires
- Les mesures de sauvetage
- Les frais de déplacement des objets mobiliers
- Les frais de démolition et de déblaiement
- Le transport de décombres
- Le traitement des déchets
- Les frais de mise en conformité
- Les frais de diagnostics obligatoires limités à la zone sinistrée
L'assureur des locaux communs est réputé garantir
Les dommages matériels suivants :
- Les dommages au contenu des parties communes
- Les dommages aux parties communes en VAN
- Les frais de recherche de fuite
- Les dommages aux PIP (parties immobilières privatives) d’un copropriétaire occupant ou non occupant qui ne serait pas assuré à titre personnel
Les frais afférents suivants :
- Les mesures provisoires et conservatoires
- Les mesures de sauvetage
- Les frais de déplacement des objets mobiliers
- Les frais de démolition et de déblaiement
- Le transport de décombres
- Le traitement des déchets
- Les frais de mise en conformité
- Les frais de diagnostics obligatoires limités à la zone sinistrée
Le texte conventionnel précise que :
- Les franchises
- Règles proportionnelles de primes
- Plafonds et conditions de garantie, quels que soient leurs montants
Sont inopposables pour les dommages matériels et les frais afférents.
Autrement dit cette convention oblige donc les assureurs qui sont désignés pour prendre en charge les dommages (cf. paragraphe D et E) à aller au-delà des dispositions de leurs contrats.
Un assureur qui n’aurait pas prévu dans son contrat « les frais de mise en conformité » serait tenu, dans le cadre de la convention IRSI de les prendre en charge.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux dommages que l’assuré se cause à lui-même.
En effet, l’assuré qui est l’auteur de des ses propres dommages ne peut pas bénéficier des dispositions de la convention et sera indemnisé conformément aux dispositions de son contrat.
Un copropriétaire occupant laisse déborder sa baignoire occasionnant des dommages à des biens mobiliers et des embellissements dans son appartement. La convention ne peut pas s’appliquer dans la mesure où il y a un seul assureur en présence.
Comment l’assureur gestionnaire d’un local sinistré va calculer l’assiette de détermination de la tranche ?
Petit rappel : la convention IRSI dont le plafond d’application est de 5 000 € HT pour les dommages matériels et les frais afférents, est constituée par 2 tranches :
- Tranche 1 avec renonciation à recours : pour les locaux sinistrés dont les dommages matériels et les frais afférents sont inférieurs à 1 600 € HT.
- Tranche 2 avec recours : pour les locaux sinistrés dont les dommages matériels et les frais afférents sont compris entre 1600 € HT et 5000 € HT.
L’assureur gestionnaire d’un local privatif évaluera les dommages, en fonction des éléments chiffrés communiqués par son assuré. Son évaluation sera basée sur le réputé garanti. Il devra donc évaluer hors TVA :
Pour les dommages matériels :
- Les dommages aux embellissements et aux parties immobilières privatives en Valeur à Neuf (VAN)
- Les dommages au contenu vétusté déduite
- Les frais de recherche de fuite si c’est lui qui les a pris en charge
Pour les frais afférents :
- Les frais prévus au réputé garanti dès lors qu’ils sont justifiés
L’assureur gestionnaire d’un local commun évaluera les dommages, en fonction des éléments chiffrés communiqués par son assuré. Son évaluation sera basée sur le réputé garanti. Il devra donc évaluer hors TVA :
Pour les dommages matériels :
- Les dommages aux parties immobilières communes en Valeur à Neuf (VAN)
- Les dommages au contenu des parties communes vétusté déduite
- Les frais de recherche de fuite si c’est lui qui les a pris en charge
Pour les frais afférents :
- Les frais prévus au réputé garanti dès lors qu’ils sont justifiés
C. La recherche de fuite
Par exemple, la présence d’une odeur d’humidité dans un immeuble qui inciterait un syndic à faire procéder à des investigations, un écoulement d’eau dont l’origine est indéterminée mais ne générant aucun dommage car l’eau s’infiltre dans le sol…
D. La gestion en Tranche 1 (T1) : Renonciation à recours sauf pour les sinistres répétitifs
E. La gestion en Tranche 2 (T2)
Le constat de dégât des eaux par WATIO
En cas de fuite dans les parties communes, le syndic de copropriété devra également signer ce constat amiable de dégât des eaux. Pensez à utiliser la solution WATIO pour remplir le constat de dégât des eaux en ligne.
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