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Dégât des eaux provenant des parties communes : que faire ?

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Infiltration d’eau par le plafond lié à la toiture, rupture de canalisation, débordement des gouttières : le dégât des eaux est le sinistre qui se produit le plus fréquemment en copropriété. Les dommages mobiliers et immobiliers peuvent être nombreux. Quel assureur prend en charge un dégât des eaux provenant des parties communes ? Découvrez comment réagir et quelles sont les responsabilités de chaque partie lors d’un sinistre en copropriété.

Qui doit être assuré ?

Chaque habitant de la copropriété a un statut et cela détermine le type d’assurance habitation que chacun doit souscrire :

✅ Le locataire doit impérativement protéger le logement loué par une garantie « dégât des eaux » (sauf en cas de location saisonnière).

✅ Le propriétaire occupant a l’obligation de s’assurer en responsabilité civile pour couvrir tous les dommages qui trouvent leur origine dans son logement. Il n’y a pas d’obligation légale pour la garantie « dégât des eaux », mais les règlements de copropriété l’imposent assez souvent.

✅ Depuis la loi Allur de 2014, l’assurance PNO (propriétaire non occupant) est obligatoire seulement pour les propriétaires de biens immobiliers en copropriété. L’assurance PNO est obligatoire que le logement soit occupé ou vacant, vide ou meublé. Cette assurance spécifique couvre le bailleur en cas de vacance locative ou d’absence d’assurance du locataire.

Peu importe la situation, il est conseillé de vous reporter au règlement de copropriété pour connaître toutes les modalités d’assurance qui s’appliquent à votre immeuble.

Il est à noter que depuis la loi Alur de 2014, celle-ci impose à chaque immeuble en copropriété d’être assuré par une couverture collective, à minima pour la responsabilité civile.

Cela permet d’indemniser les victimes des dommages matériels ou corporels engendrés par un élément des parties communes de l’immeuble (escaliers glissants, tuiles qui tombent du toit…).

Le syndic dans son rôle de représentant légal du syndicat des copropriétaires, a pour devoir de souscrire une assurance responsabilité civile copropriété.

Attention tout de même ce contrat de couvre pas les dégâts des eaux dans l’immeuble.

Pour bénéficier d’une garantie « dégât des eaux » pour les parties communes, le syndic peut souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI). Facultative, elle doit être soumise au vote de l’assemblée générale.

Quel est le rôle de l’assurance dans les dégâts des eaux en copropriété ?

Il est obligatoire que toutes les personnes impliquées déclarent le dégât des eaux à leur assureur, peu importe l’origine de la fuite et le responsable du sinistre.

Dans le cas où le dégât concerne uniquement les parties communes

Un dégât des eaux peut survenir dans les parties communes de l’immeuble et n’affecter que les parties communes : plafond du couloir, mur de la cage d’escalier, cour intérieure…

Le syndic doit déclarer le sinistre à la compagnie d’assurance de copropriété. Celle-ci prendra en charge la recherche de la fuite, l’estimation du montant des dommages et les travaux de remise en état ou de rénovation.

Dans le cas où le dégât des eaux touche une partie privative

Si le sinistre provoqué par une installation commune a provoqué des dommages dans des parties privatives, le syndic doit remplir un constat à l’amiable avec chaque occupant lésé, puis ajouter ces documents au dossier sinistre qu’il transmettra à l’assurance de l’immeuble.

Dans certain cas il peut arriver que l’identification de l’origine de la fuite soit compliquée. C’est souvent le cas lorsque l’infiltration provient d’une canalisation cachée derrière un mur. Il peut être intéressant de faire une recherche de fuite non destructive à l’aide d’outil (caméra, gaz traceur, caméra thermique…) permettant un diagnostic précis et fiable sur l’origine de la fuite.

Depuis le 1er juin 2020, la loi stipule que, dans cette situation, la recherche de fuite doit être prise en charge par l’assurance de l’occupant du logement endommagé.

À savoir

La garantie dégât des eaux ne couvre pas les inondations dans les parties communes ou privatives. Ce sinistre relève généralement de la garantie « catastrophes naturelles ».

Quel rôle joue le syndic de copropriété en cas dégât des eaux dans les parties communes ?

Lorsqu’un sinistre affecte les parties communes, il faut immédiatement informer le syndic de copropriété. Si possible, il faut préciser la source de la fuite et joindre des photos.

Le syndic demandera l’ouverture d’un dossier de sinistre auprès de la compagnie d’assurance de l’immeuble. C’est lui qui assure le suivi de l’avancement de la procédure, l’éventuelle expertise et les travaux.

Par la suite le syndic informera les copropriétaires des réparations et embellissements réalisés.

Comment prévenir les dégâts des eaux provenant des parties communes ?

Voici quelques précautions qui doivent être prises pour éviter les dégâts des eaux provenant des parties communes. Pour éviter les infiltrations par le toit, nous vous conseillons de faire vérifier l’état de la couverture et son étanchéité.

Il faut aussi régulièrement nettoyer les gouttières et les canalisations. Les joints de plomberie et ceux des points d’eau sont à remplacer s’ils sont défectueux.

Locataire ou propriétaire, n’hésitez pas à faire intervenir le syndic pour entreprendre ces travaux d’entretien courant de l’immeuble. Certains travaux, comme la réfection de la toiture, doivent être votés en assemblée générale.

De leur côté, les occupants de l’immeuble veilleront à l’entretien de leurs installations et au bon usage de leurs appareils pour limiter les risques de fuite ou de débordement.

À savoir

Les assureurs peuvent refuser de prendre en charge les dégâts des eaux causés par la négligence du copropriétaire responsable (oubli de fermer la fenêtre pendant les intempéries ou baignoire qui déborde, par exemple).

Quel est le montant de l’indemnisation d’un dégât des eaux en copropriété ?

Le montant d’indemnisation d’un dégât des eaux en copropriété dépend des circonstances du sinistre et du montant des préjudices.

Quelle est la prise en charge du sinistre par l’assurance ?

Si le montant des dommages matériels est inférieur à 1600  € (tranche 1 de l’IRSI), c’est l’assureur gestionnaire qui prend en charge l’intégralité des dommages matériels quelles que soient leur nature et leur responsabilité, ainsi que la recherche de fuites. En parallèle, il y a abandon des recours, à moins que le sinistre soit répétitif, imputable à une entreprise ou encore s’il a fait naître des dommages immatériels. Dans ces deux derniers cas, l’expertise demeure obligatoire.

 

Pour un montant supérieur à 1600 €, les assureurs appliquent les règles des conventions IRSI et CIDE-COP.

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble)

La Fédération Française de l’Assurance (FFA) qui se nomme maintenant France Assureurs a créé un accord entre plusieurs compagnies d’assurance dans le but de simplifier la gestion des sinistres en habitation.

Ainsi, dans le cas d’un dégât des eaux en copropriété, la convention désigne un seul assureur gestionnaire pour organiser la recherche de la fuite, l’expertise, l’évaluation du montant des dommages et l’indemnisation.

À savoir

Vérifier si votre assurance multirisque habitation comporte automatiquement dans tous les formules proposées la garantie « dégât des eaux » ainsi que la prise en charge de la recherche de fuite d’eau.

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