La convention 2.1 en copropriété : c’est quoi ?

Temps de lecture : 5 minutes
Cette convention s'applique en dégât des eaux (DDE) lorsque les conventions IRSI, CIDE COP ne sont pas applicables.

Nous avons vu précédemment que la convention IRSI s’appliquait notamment dans des immeubles en copropriété tant que le montant des dommages matériels et frais afférents dans un local sinistré était inférieur à 5 000 €.

Au-delà de ce montant c’est la convention CIDE COP qui trouvera son application.

Mais, la convention CIDE COP ne s’applique qu’à condition que le DDE prenne naissance dans la copropriété concernée.

Donc, à partir du moment où le montant des dommages dans un local sinistré est supérieur à 5 000 € mais avec une origine dans l’immeuble voisin ou mitoyen de la copropriété c’est cette convention 2.1 qui s’appliquera.

Vous constaterez de nombreuses similitudes entre la convention CIDE COP et la convention 2.1.

Retrouvez notre tableau synthétique sur les différentes conventions.

En effet, cette convention s’applique aux contrats d’assurances de choses mis en jeu pour l’indemnisation des dommages aux parties immobilières et aux embellissements d’une copropriété.

Pour l’application de la convention, il convient d’admettre :

  • Tout contrat de copropriétaire occupant, de locataire ou de tout autre occupant est réputé garantir, au titre et dans la limite des biens mobiliers : les embellissements
  • Tout contrat souscrit par la copropriété est réputé garantir, au titre et dans la limite des biens immobiliers : les parties immobilières privatives
À savoir

Cette convention apporte une solution au cumul d’assurances de choses entre le contrat de la copropriété (MRI) et les contrats souscrits individuellement par les occupants (MRH) pour les sinistres survenant dans les immeubles en copropriété, en matière d’incendie et risques divers.

Elle ne déroge pas, aux dispositions des contrats en présence tant en ce qui concerne :

  • Les évènements garantis
  • Les biens assurés
  • Les garanties accordées et leur montant
  • Les modalités d’indemnisation (application des franchises, des règles proportionnelles de primes ou de capitaux…)
 

Les indemnités éventuellement dues au titre des garanties (recherche de fuites) n’entrent pas dans le champ d’application de la convention.

En cas de cumul d’assurances entre plusieurs assurances garantissant ces frais de recherche de fuites, il convient d’appliquer les règles concernant les assurances cumulatives : les assureurs dans la cadre des assurances cumulatives contribuent à la prise en charge des frais de recherche de fuite selon les dispositions de leur contrat respectif.

A la différence de la CIDE COP, les recours en responsabilité ne sont pas conventionnels mais doivent s’exercer selon les règles de droit commun

A. Le champ d'application

2 types d’ensembles immobiliers sont concernés par cette convention :

1 - Les immeubles en copropriété verticale et les SCI :

Les règles pour l’indemnisation des dommages, aux embellissements, parties immobilières privatives et parties communes s’appliquent.

Pour l’application de la convention, on entend par :

  • Immeuble en copropriété : les propriétés réparties entre plusieurs personnes par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-part des parties communes.
  • Les immeubles appartenant aux SCI (sociétés civiles immobilières) dont les associés ont la jouissance des appartements ou lots correspondant à leurs parts sociales. 

On entend donc, au sens de cette convention par :

  • Copropriété : la copropriété ou la société civile immobilière (SCI)
  • Copropriétaires : les copropriétaires ou les associés de SCI

2- Les ensembles de pavillons, maisons

Pour lesquels la division en lots n’est généralement pas homogène et qui se distinguent de la copropriété classique par leur régime d’appropriation du sol puisque ces ensembles comportent une partie privative (le pavillon et le terrain sur lequel il est construit, par exemple) faisant l’objet de droit de  propriétés privatifs, à côté de terrains, aménagements ou services à usage collectif.

La convention ne s’applique pas pour la prise en charge des dommages aux embellissements et aux parties immobilières privatives de ce type d’ensembles immobiliers.

La présente convention s’applique uniquement pour l’indemnisation des dommages aux parties communes de ces ensembles.

Seuls les embellissements et les parties immobilières sont concernés par cette convention

Les embellissements et les parties immobilières privatives d’un immeuble en copropriété, garantis à la fois par :

  • Le contrat d’assurance souscrit par la copropriété (MRI)
  • Le contrat d’assurance souscrit personnellement par le copropriétaire (MRH), le locataire ou tout autre occupant dès lors que ce contrat couvre le bâtiment et/ou le mobilier.

Cette convention ne vise que :

  • Les locaux à usage d’habitation
  • Les locaux à usage mixte à condition que :
    • Le sinistre prenne naissance dans la partie des locaux à usage d’habitation ou dans les parties communes de l’immeuble
    • Et n’affecte pas les parties à usage professionnel
  • Les locaux à usage professionnel sont exclus de cette convention.

Pour information, entrent dans le champ d’application de la présente convention, les sinistres causés par l’un des évènements suivants :

  • Incendie, explosion, foudre et risques annexes (tempêtes, grêle, neige, catastrophes naturelles, choc de véhicules, attentats,…)
  • Bris de glace
  • Dégât des eaux (lorsque les conventions IRSI ou CIDE COP ne s’appliquent pas)
  • Vol et actes de vandalisme
À savoir

Lorsque l’évènement en cause n’est pas garanti au titre de l’un des contrats concernés, la présente convention est inapplicable.

Les solutions concernant la prise en charge des dommages dans les immeubles en copropriété sont identiques à celles fixées par la convention CIDE COP tant en ce qui concerne :

  • La définition conventionnelle des biens (embellissements/parties immobilières privatives)
  • Que la détermination de l’assureur devant supporter les dommages
 

Comme pour la convention CIDE COP, une Expertise Amiable et Contradictoire (E.A.C) devra être mise en place par les assureurs des lésés pour procéder à la détermination des causes et circonstances et au chiffrage des dommages.

B. Les règles de prise en charge

La prise en charge des dommages incombe à l’assureur conventionnellement désigné.

L’assureur garantissant les biens mobiliers du copropriétaire occupant lésé prend en charge les dommages :

L’assureur garantissant les biens mobiliers du locataire ou tout autre occupant (hormis un copropriétaire) prend en charge les dommages :

  • Aux embellissements
  • Au contenu

L’assureur garantissant la copropriété prend en charge :

1) S’il s’agit d’immeuble en copropriété :

  • Les dommages aux parties immobilières privatives
  • Les dommages aux embellissements en complément du contrat du copropriétaire occupant en cas d’insuffisance de la garantie mobilière et immobilière de celui-ci
  • Les dommages dans les parties communes
 
2) S’il s’agit d’un ensemble de pavillons, maisons
 
  • Les dommages dans les parties communes

C. L'exercice des recours de droit commun

L’assureur présente son recours auprès de l’assureur du responsable en invoquant le fondement juridique de la responsabilité civile correspondant aux circonstances du sinistre.

Exemple

Un dégât des eaux (DDE) prend naissance dans un immeuble locatif mitoyen d’une copropriété. Une rupture de canalisation collective dans cet immeuble occasionne des dommages dans différents appartements de la copropriété ainsi que dans les parties communes.

Dans cette copropriété, chaque assureur conventionnellement désigné prendra en charge les dommages :

 

1er appartement : locataire de copropriétaire

Mobilier : 1 200 €

Embellissements du locataire : 3 500 €

Parties immobilières privatives (PIP) : 2 700 €

TOTAL = 7 400 €

Prise en charge : 

Mobilier et embellissements : 1 200 € + 3 500 € = 4 700 € pris en charge par l’assureur du locataire

PIP : 2 700 € pris en charge par l’assureur de la copropriété

 

2ème appartement : copropriétaire occupant

Mobilier : 1 000 €

Embellissements : 2 300 €

PIP : 4 000 €

TOTAL = 7 300 €

Prise en charge : 

Mobilier et embellissements : 1 000 € + 2 300 € = 3 300 € pris en charge par l’assureur du copropriétaire occupant

PIP : 4 000 € pris en charge par l’assureur de la copropriété

 

Parties communes de la copropriété : 5 400 € pris en charge par l’assureur de la copropriété

 

Recours en droit commun auprès de l’assureur de l’immeuble voisin à l’origine du DDE.

Les assureurs du locataire, du copropriétaire occupant et de la copropriété effectueront leurs recours (vétusté déduite) pour les montants réglés, soit respectivement :

* Assureur du locataire : 4 700 €

* Assureur du copropriétaire occupant : 3 300 €

* Assureur de la copropriété (2 700 € + 4 000 € + 5 400 €) = 12 100 €

 

Sur le fondement de l’article 1242-1 du code civil (responsabilité présumée du fait des choses que l’on a sous sa garde)

Contenu du guide